盘点2008年张家口房地产市场，大部分开发商的收获和预期都有很大差距，广大购房者也在楼市的一系列改革、调控以及争论中越来越感到彷徨和疑惑，持币观望情绪笼罩着楼市。
面对新的一年，人们对楼市充满憧憬、期待，然而2009年张家口楼市市场情况究竟如何，不仅普通购房者普遍心理没底，许多业界人士也无法做出清晰的判断。在这里，我们选取了业内人士和购房者普遍关心的2009年最具悬念的五个话题，我们通过走访专家、开发商等地产业内人士后进行梳理，从不同的角度对楼市进行猜想预测，力求更真实更全面地反映2009年我市楼市可能出现的种种状况，试图帮助您了解行业状态，为读者看清楼市提供参考。
猜想一：房价是否会降
房价永远是人们最关心的问题。房价还会涨吗？这是2008年之前人们问得最多的一句话，而2008年，“房价会跌吗？”也许将成为人们最疑惑的一个问题。
我市楼市经过2007年一年的持续快速上扬，在2008年年初达到高峰，并在2008年保持稳中小幅上升。而面对人们充满憧憬和期待的2009年，房价会如何演绎？
一位业内人士介绍，2009年关键词是“考验”，是对开发商以及购房者实力、定力和耐力的考验。在这场考验当中，房价既是考验的晴雨表，同时也是考验的直接结果。
政府近年的努力在城市建设上取得了不小成果，城市公共配套设施在不断完善，这样会吸引更多县区等外来人口来张家口，近年来我市拆迁人口增多，再加上开发商取得土地成本较高，而且开发项目的档次和水平不断提高，在环境、环保、高科技上不断营造更加宜居的居住条件，开发成本上去了。据我市一位建筑专家介绍，以现在市场上的高层住宅为例，一亩地地价按一百万计算的话，再算上建安工程造价、基础设施配套费、税费等费用后，成本就将近3000元/平方米,而且我市购房者以刚性需求为主，这些楼市利好因素促使房价不容易大幅降下来。因此，2009年房价趋势应该是：稳中更加理性，房价不理性地上涨或大幅度下跌都较难出现，涨幅趋于平缓。同时就整体楼市而言，2009年房价不同区域和项目会有不同的表现。地段好，品质高的楼盘可能涨幅会大，这是随着项目本身品质的提升和成熟而产生的自然上涨，这是正常的发展规律。2008年在总体房价平稳的基调下，应该可以预期得到个案房价的理性回归——回归到产品、价值和综合服务的品质等等，然后，根据项目本身的价值差异，该涨的涨、该跌的跌。
猜想二：现在是否出手购房
现在我市楼市正在进入观望期，开发商观望、购房者观望，但业内人士普遍认为这种观望是不会长久的，因为，张家口的房产市场并不饱和、刚性需求依然强烈。现在的观望是由于受国家宏观政策以及外地楼市等因素影响各方心理无法确定，随着市场和人们购房思想步入理性的轨道，导致观望的不确定因素就会逐渐消除。
一位业内人士认为，我市普通购房者期待房价会降，但哪里是自己的心理底线恐怕是连他们自己都不知道，在这种情况下，这样的购房者的观望期就会延长。对于理性的购房者来说，如果是买来自住，主要还是考虑居住的舒适性和经济承受能力。买不买房还是要看自己当前有没有实际需求。如果自己有需求、有购房实力，一旦看好自己心仪的房子，就当机立断，不要再错过机会；如果自己目前买房还不太轻松并且也不是急需用房，那么，也可以继续寻找合适的。所以，做出置业的决定后要善于把握时机，该出手时就出手。
猜想三：产品是否持续创新
随着市场的成熟和稳定，购房者购房更趋于理性，他们对产品品质的需求也在不断提升。每当有一个新的高品质楼盘出来之后，购房者更希望其他楼盘能有类似的配置或者更好的品质。
那么，如何提高产品的核心竞争力是开发商必须要面对的主要问题。2008年，我市房地产市场上出现的楼盘大约有五六十个，在如此激烈的市场竞争压力下，开发商也不得不考虑品质问题——在这么多同类产品中，他们要拿什么去和别人竞争、去抢夺市场、抢夺购房者？这就将促使开发商不断地去学习、去创新，从而让自己的产品品质不断提升。与此同时，实力开发企业也将通过自身的优势资源加大其自身产品的研发力度，更新换代、推陈出新，以产品的优势性继续领航业界。
从近两年的张家口楼市走势来看，2009年，无论是对开发商而言，还是购房者方面，都将更注重产品品质，品质的全面提升将成为一个大趋势。有特点、有品质的项目将会成为市场的热点。
猜想四：营销是否再出新手段
从传统的乐队歌舞表演到“梦飞行”热气球升空活动，从购房送家电到推出特惠房、特价房……2008年，为了聚集人气，推销房子，我市各家开发商及代理商营销频频出新招。
面对观望气氛浓厚，楼市冷淡的2009年，我市某楼盘销售经理王先生感慨地说：“现在开发商及代理商不得不面对的一个事实就是：不能再期望以前那种“打两个广告就能卖房子”的好日子了，2009年，我们将以更为务实的态度，一方面在产品品质上下功夫，另一方面在产品营销上则同样需要下功夫将自己的品质展现出来，更要与购房者关系拉的更近。”
2009年在产品营销上，我市房地产市场将可能出现的较大变化是，营销行为将从“吸引眼球”向“关注购房者本身需求”的转变。过去的房地产营销手段不管采取何种形式，其目的就是 “吸引眼球”。现在，随着购房者更加理性，市场由“卖方市场”转变为“买方市场”等因素，因此营销也要转向关注购房者的切实体会。是不是购房者能得到真正的实惠，是不是物有所值、是不是买得放心等等，开发企业要从这些客户的切身利益出发进行营销才能收到实效。
猜想五：中小户型是否回归
2008年的楼市虽然冷淡，但是中小户型依然非常抢手，位于我市高新区某楼盘，开盘当日的购房者超过90﹪的准备购买中小户型。
我市以工薪阶层和年轻人为购房主力军，他们对中小户型有着巨大需求。现在在以供求为主导的市场中，是否为购房者建造合适的房子，将直接影响到开发商的销售状况。我市某知名地产企业在开发建设一个新楼盘时就将大户型改成了中小户型出售。开发商称：这是迎合市场行为。
不过，业内人士认为，随着市场越来越成熟，购房者也越来越挑剔，除了户型和价格等因素，楼盘品质、物管服务等也越来越关键，单纯的“小”，不是中小户型热销的法宝。小房型不能简单地等于小面积，要让中小户型得到市场的认同，还要建立在项目本身的高品质上。
2009年，我市各个楼盘的中小户型市场产品也会日益丰富，功能不断完善。开发商在塑造小户型时，会不断提高其使用率、性价比、居住舒适度，这也使得购房者对于小户型在主观上认同并选择。相信，2009年在市场需求的驱使下，中小户型产品的价值会不断提升。
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